Patrimônio de Afetação (benefício fiscal desde que se tenha controle financeiro)

A pratica de adotar o regime de afetação patrimonial tornou-se um grande atrativo para os incorporadores imobiliários, pois fiscalmente paga-se impostos de até 4% sobre o faturamento do empreendimento (no programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a alíquota é de 1%).
Para se obter os benefícios do Patrimônio de Afetação o incorporador deverá registrar no cartório o empreendimento ou torre que deseja “afetar” bem como solicitar a Receita Federal um CNPJ especifico para controle dos impostos da afetação solicitando a opção ao RET para pagamento dos tributos de forma unificada (PIS/COFINS/IRPJ/CSLL).
O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária foi introduzido pela MP nº 2.221 – 04/09/01 com o objetivo de assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, aperfeiçoando as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra, mas, principalmente, objetivou resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário.
Os recursos financeiros do patrimônio de afetação (oriundos da comercialização das unidades imobiliárias) devem ser mantidos em conta de depósito específica e utilizados exclusivamente para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. Além disso deve-se manter escrituração contábil completa ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária. A incorporação e o patrimônio de afetação serão fiscalizados e acompanhados pela Assembleia Geral de adquirentes, Comissão de Representantes e pela instituição financiadora do empreendimento.
Neste contexto não existe a possibilidade de distribuição de patrimônio até que a responsabilidade pela conclusão da construção tenha sido assumida por terceiros. Nos casos de eventuais mútuos aportados pela incorporadora para fluxo de caixa, deverão ser pagos de acordo com contratos com tributação de IOF e ainda de forma que não prejudiquem a saúde financeira da obra, devidamente aprovados em assembleia da Comissão de Representantes.
Como se constata, a legislação do Patrimônio de Afetação traz benefícios a todas partes envolvidas em uma incorporação imobiliária. Aos compradores traz segurança e garantia quanto aos imóveis em construção podendo ainda acompanhar a saúde financeira da obra. Aos Incorporadores há inegável redução de impostos gerando margens de ganho melhor aos que têm a opção ao RET.

por Anderson Lira

Distribuição de Lucro no negócio de incorporação imobiliária*

As incorporações imobiliárias “Real Estate”, sempre sofreram com os métodos de apuração do lucro imobiliário. Em 1979 houve a publicação da “IN 84” que passou a ditar regras para fins de apuração de impostos sendo adotado no mercado de um modo geral. Com o crescimento do setor muitas empresas se tornaram de grande porte tendo que atender a legislação societária (Lei 6404/64), posteriormente Res. 963/03 e mais recentemente CPC 17 e ICPC 02.

Atualmente a Legislação Fiscal apura os impostos pelo regime de caixa, considerando o recebimento como faturamento tributável, enquanto que a contabilidade societária é regida pelo regime de competência – execução da obra.

Abaixo uma representação das principais diferenças entre os modelos, englobando uma incorporadora que detém duas obras, portanto, um balanço da holding que consolida duas SPE (Sociedade de Propósito Especifico).

Holding Real 12/20X8

Total de Despesas R$ 4.268.000

Vendas e Marketing R$ 2.360.000
Despesas com vendas
Pessoal R$ 360.000
Despesas com Marketing
Marketing Institucional R$ 2.000.000

Gerais e Administrativas R$ 1.572.000
Serviços de Terceiros R$ 1.000.000
Alugueis R$ 180.000
Utilitários R$ 56.000
Pessoas R$ 336.000
Lançamento            Viabilidade             Real 12/20X8               Viabilidade                      Real 12/20X8

Empreendimento      Condomínio 001        Condomínio 001               Condomínio XYZ                 Condomínio XYZ

  • Lançamento             01/20X8                      01/20X8                             11/20X8                                   11/20X8

  • Quant. Unidades            120                                  120                                       120                                          120

Custos

  • Orçado                      R$ 90.000.000,00     R$ 90.000.000,00           R$ 60.000.000,00                R$ 60.000.000,00

  • Incorrido                   ——-                            R$ 23.500.000,00             ——-                                        R$   2.000.000,00

  • % POC                        ——-                             26%                                     ——-                                        3%

Vendas

  • Quant.    Vendas     ——-                               115                                        ——-                                        90

  • Valor Contrato          R$ 144.000.000,0     R$ 138.000.000,00       R$ 96.000.000,00                          R$ 72.000.000,00

  • Recebimento           ——-                                 R$   48.000.000,00      ——-                                               R$ 14.400.000,00

Despesas

  • Vendas e Marketing     R$ 17.280.000,00     R$   10.368.000,00        R$ 11.520.000,00                  R$   4.032.000,00

  • Administrativas           R$     720.000,00      R$       165.000,00           R$     480.000,00                  R$       15.000,00

  • Bancarias                    R$       24.000,00         R$           5.500,00          R$       24.000,00                   R$             500,00

 

 

Dados Financeiros   Receita Líquida      Lucro Bruto      Lucro Operacional       Lucro Líquido

  • Societário                    R$ 37.030.516,67         R$ 13.009.683,33        – R$ 5.502.316,71          – R$ 6.752.063,38

  • Fiscal                          R$ 60.411.450,00          R$ 21.223.950,00         R$ 2.711.949,96            R$   714.789,96

Margens Financeiras                     Margem Bruta                      Margem Operacional      Margem Líquida

  • Societário                                                      35,1%                                            – 14,9%                                       – 18,2%

  • Fiscal                                                              35,1%                                            4,5%                                              1,2%

 

Na representação a Cia. possuí lucro fiscal com prejuízo societário, seguindo os princípios fiscais os recebimentos (35% e 20%) são elevados no lançamento do empreendimento, enquanto que execução de obra (26% e 3%) estão bem no inicio não gerando receita.

Vejam que no presente caso não existe lucro a distribuir, pois o consolidado desta Cia. não possui resultado positivo, devido ao baixo andamento da obra e gastos com vendas e administrativos da construtora.

*Anderson Lira

 

Nova lei dos empregados domésticos – Quem se enquadra como “empregado” e “empregador”

Como já tratado nesse espaço, a partir de setembro haverá um novo regramento legal para as relações de trabalho entre empregadores e empregadas domésticas. Até lá trataremos dos temas mais relevantes semanalmente.

Nesse momento esclareceremos a quem se destina:

“Empregado Doméstico” – Aquele que presta serviços de forma contínua, subordinada, onerosa e pessoal e de finalidade não lucrativa à pessoa ou à família, no âmbito residencial, por mais de 2 dias por semana (motorista, cozinheira, copeira, babá, jardineiro, vigia, caseiro, enfermeira, secretária etc).

“Empregador Doméstico”– pessoa ou família que admite a seu serviço empregado doméstico.

Resumidamente – Todo aquele que trabalhar no ambiente familiar (não explorado financeiramente) por mais de 2 dias por semana é enquadrado como doméstico. Se determinado “sítio” é alugado para festas, por exemplo, os empregados deixam de ser domésticos e passando a ser um ambiente empresarial normal.

 

Demonstrações Financeiras e Análise de Risco na obtenção de crédito

As instituições financeiras utilizam diversas ferramentas para análise de crédito (sistema financeiro da habitação) sendo necessário apresentar detalhes do projeto, cronograma de obra, viabilidade econômica, certidões dentre outras exigências, mas, sobretudo, o incorporador deverá apresentar a saúde financeira de sua Cia.
Ocorre que para proteger o mutuário há necessidade de criar uma SPE (Sociedade de Propósito Especifico) que tem por finalidade isolar o risco financeiro do empreendimento em questão. O raciocínio é simples: não faz sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado por uma administração empresarial que transfira os recursos de uma obra para outra comprometendo a conclusão de um empreendimento.
Neste contexto as empresas que estão em busca de financiamento imobiliário devem apresentar às instituições financeiras demonstrações consolidadas, ou seja, agrupar os balanços de cada empreendimento ao balanço da incorporadora, afinal a geração de receita esta nas SPEs sendo a incorporadora são apenas gerenciadoras da atividade operacional.
Além de se preocupar em consolidar os balanços deve-se reportar para as instituições de crédito demonstrações financeiras com detalhes específicos, pois nesta atividade o fisco considera “faturamento” (para fins tributários) pelo recebimento das unidades (regime de caixa) enquanto que para a legislação societária as receitas devem ser mensuradas de acordo com a progressão da execução da obra – POC (Percentual de obra concluída).
Perante a legislação societária o contas a receber estará vinculado ao POC e ao checar a carteira de clientes teremos provavelmente um valor superior (considerando que teremos boas vendas no lançamento), então além das tradicionais demonstrações contábeis a Cia. deverá enviar dados de seu fluxo de caixa, estudo de viabilidade, forecast, entre outras ferramentas financeiras.
Como se constata os balanços deixaram de ser apenas dados contábeis para se tornarem verdadeiros instrumentos de gestão financeira e estratégica.

Estudo de Anderson Lira